mai 11, 2026
Voir les choses dans leur ensemble
Comment Epic Investment Services gère ses actifs dans une perspective à long terme
Epic Investment Services gère Centre 10 depuis l’ajout de l’immeuble à son portefeuille, en novembre 2020. Depuis, l’immeuble maintient des taux d’occupation constamment supérieurs à la moyenne du marché des immeubles de bureaux de Calgary. Ce résultat découle d’un modèle de gestion qui aligne en tout temps la location, la gestion immobilière et la stratégie de l’actif autour de priorités communes.
Centre 10 est une tour de bureaux de catégorie A située dans le quartier Beltline de Calgary, assez près du centre-ville pour offrir aux locataires l’accès recherché, sans le coût associé à une adresse en plein centre-ville. L’immeuble est occupé à 98,5 % : dans un marché des immeubles de bureaux de Calgary qui a subi les contrecoups des cycles des matières premières, d’une pandémie mondiale et d’une incertitude économique persistante, ce taux d’occupation représente une réalisation importante. Il reflète directement les résultats de l’approche à long terme d’Epic.
Lyndsey Paterson, directrice générale du bureau d’Epic à Calgary, décrit sans détour la norme que l’entreprise s’impose. « Vous voulez vraiment que les gens puissent poursuivre leurs activités et leur journée sans penser à l’immeuble, dit-elle. Ils ne devraient pas avoir de raison de se demander ce que leur gestionnaire immobilier fait, ou ne fait pas. »
Lindsay Syhlonyk, vice-présidente de la location pour l’Ouest canadien chez Epic, aborde la question du point de vue des propriétaires. « Nous traitons chaque dollar de nos propriétaires comme s’il s’agissait du nôtre, dit-elle. Cette mentalité accroît la responsabilisation et s’aligne davantage sur la stratégie globale de l’actif, plutôt que sur les menus détails du quotidien. »
Ensemble, ces deux points de vue définissent la façon dont Epic aborde un actif comme Centre 10. Pas une gestion réactive. Pas une prestation de services transactionnelle. Plutôt un modèle proactif, axé sur l’anticipation, où chaque décision est envisagée en fonction de ses conséquences à long terme pour l’immeuble et pour les personnes qui en sont propriétaires.
La coordination comme avantage concurrentiel
Le principal avantage structurel qu’Epic apporte à Centre 10 peut sembler simple, mais il demeure réellement rare en pratique. Les équipes de gestion immobilière et de location travaillent à partir du même bureau de Calgary, en contact quotidien; le bureau de Mme Paterson se trouve tout juste à l’extérieur de l’espace de travail de l’équipe de location. Cette proximité crée un degré de coordination entre deux fonctions qui, dans de nombreuses entreprises, ont peu de véritables occasions de collaborer.
Toute personne qui a déjà pris part à un bail commercial connaît bien les effets du travail en vase clos. Les attentes établies pendant le processus de location résistent rarement au contact de la réalité opérationnelle. Un locataire rencontre son gestionnaire immobilier pour la première fois le jour de son emménagement et constate que l’expérience promise ne correspond pas à l’expérience réelle. L’équipe de gestion immobilière consacre alors le début de la relation à combler cet écart.
Epic élimine cet écart par conception. Comme les équipes de location et de gestion immobilière sont alignées tout au long du processus de transaction, le passage de client potentiel à locataire se fait sans rupture. Tout est convenu avant même que le locataire prenne possession des lieux.
« Le ton est déjà donné, dit Mme Paterson. Les attentes sont mutuelles. Nous connaissons toutes les étapes. Il n’y a ni surprise ni déception. »
Mme Syhlonyk parle de cette interdépendance avec la même franchise. « Ils n’ont pas d’immeubles à exploiter ni de locataires à gérer si nous ne les y amenons pas, dit-elle. Nous travaillons ensemble aux améliorations des locaux vacants, aux dépenses en immobilisations et aux améliorations de l’immeuble. L’un ne peut vraiment pas exister sans l’autre. »
Lorsqu’un bail est en cours de négociation, cette collaboration dépasse les modalités financières. L’équipe de location tient compte de l’effet d’une transaction sur l’exploitation de l’immeuble, et non seulement de sa viabilité financière sur une feuille de calcul. « Lorsque nous négocions un bail, nous ne regardons pas seulement la perspective financière, dit Mme Syhlonyk. Nous tenons compte de ses répercussions sur l’exploitation et la gestion sur place. »
Garder une longueur d’avance sur l’immeuble
L’approche d’Epic en matière d’investissement en capital à Centre 10 repose sur un principe simple, mais souvent négligé. Des dépenses constantes et plus modestes en entretien préventif perturbent beaucoup moins les relations avec les locataires, et coûtent beaucoup moins cher, que de grandes interventions réactives rendues nécessaires par un entretien reporté. L’équipe interne d’Epic collabore avec des consultants externes de confiance en ingénierie dans le cadre de projets d’envergure afin de déterminer ce dont l’immeuble a besoin et à quel moment, puis de présenter ces recommandations aux propriétaires avec le contexte nécessaire pour prendre des décisions éclairées.
« C’est un peu tout le temps, plutôt que beaucoup d’un seul coup », dit Mme Paterson.
À mesure que Centre 10 vieillit, cette discipline devient de plus en plus importante. Les immeubles axés uniquement sur les réductions de coûts à court terme finissent souvent par atteindre un point où les investissements nécessaires ne peuvent plus être reportés, ce qui entraîne une dépense importante d’un seul coup. Le rendement d’Epic à Centre 10 démontre les résultats positifs d’une gestion du capital constante et tournée vers l’avenir. L’immeuble demeure ainsi concurrentiel, et la base de locataires reste stable. Lorsque le nouveau groupe de propriétaires est arrivé récemment, il a hérité d’un actif dont l’état reflétait des années d’attention soutenue, plutôt que des années de déclin géré.
Prendre les devants sur le marché
La stratégie de location de Centre 10 pendant la période de la COVID constitue l’une des illustrations les plus claires de ce qu’une gestion proactive peut produire lorsque les conditions se détériorent.
À l’approche de la pandémie, Mme Syhlonyk et l’équipe de location ont repéré tous les locataires dont le bail devait expirer au cours des années suivantes et ont commencé à travailler aux renouvellements bien avant l’échéance. L’objectif consistait à échelonner les dates d’expiration, à conclure rapidement des ententes anticipées de renouvellement et de prolongation avec ajustement des conditions, et à maintenir un faible taux d’inoccupation à un moment où le reste du marché des immeubles de bureaux de Calgary prenait la direction opposée.
« Nous avons été proactifs pour retenir les locataires, échelonner les dates d’expiration et procéder à des renouvellements hâtifs, dit Mme Syhlonyk. Nous voulions maintenir un taux d’occupation élevé, ce qui allait à l’encontre de ce qui se passait dans le reste du marché. Nous avons eu très peu de temps d’inoccupation pour relouer les locaux que nous avons récupérés. »
Le marché des immeubles de bureaux de Calgary a changé radicalement pendant et après la COVID. Les caisses de retraite ont commencé à se retirer du marché, ce qui a permis à des groupes de propriétaires privés d’acquérir des actifs. Les enveloppes d’améliorations locatives et les incitatifs à la location ont atteint des niveaux sans précédent, mais ils n’ont commencé à se stabiliser que récemment. On a aussi observé un mouvement vers la qualité, qui a concentré la demande sur les immeubles capables de démontrer une solide combinaison d’emplacement, de qualité de gestion et d’état physique.
La position de Centre 10 dans ce contexte reflète l’effet cumulatif de la stratégie décrite par Mme Syhlonyk. Selon elle, l’immeuble compte parmi les actifs les plus performants du quartier Beltline, grâce à un stationnement solide, à un plateau d’étage adapté aux locataires de grande taille et à un emplacement situé juste à l’extérieur du centre-ville, tout en demeurant accessible à pied à tout ce qu’offre le cœur du centre-ville. Ce sont là des attributs physiques. Les chiffres d’occupation résultent de la façon dont l’équipe, en collaboration avec les propriétaires de l’actif sur le plan stratégique, a composé avec les caractéristiques fondamentales de l’immeuble et les a mises à profit.
« Nous n’attendions pas que les baux arrivent à échéance avant d’entamer les conversations. Le fait de rester proactifs et de prendre les devants tôt pour ces renouvellements est ce qui nous a permis de garder une longueur d’avance sur le marché, dit Mme Syhlonyk. Voir cette approche se traduire en valeur réelle dont le propriétaire pouvait tirer parti a été une leçon majeure. Nous avons pu ajouter beaucoup de valeur à l’actif. »
L’équation de la confiance
Dans un marché volatil, le maintien des locataires repose ultimement sur la confiance. Un locataire qui estime que son équipe de gestion est joignable, réactive et véritablement investie dans l’immeuble évaluera le coût et les perturbations d’un déménagement par rapport à la certitude de rester dans un endroit qui fonctionne. Même lorsque des locaux plus abordables sont disponibles à proximité, il n’est souvent pas logique de déménager si une solide relation avec l’équipe de gestion est en place. Une gestion efficace instaure la confiance en assurant la continuité du personnel et en maintenant des communications de grande qualité.
« Les choses finiront inévitablement par mal tourner, dit Mme Paterson. Toutefois, si un locataire a confiance en son équipe, il dira au moins : d’accord, c’est frustrant, mais je sais qu’ils vont s’en occuper. C’est ce que nous voulons être. Leur source de réconfort. Pas la source de leur panique. »
Au cœur de cette confiance se trouve une couche de l’exploitation qui figure rarement dans les discussions sur la stratégie de l’actif. Le personnel d’exploitation sur place est en contact avec les locataires au quotidien. Lorsqu’un ascenseur est hors service ou qu’une aire commune nécessite une intervention, c’est ce personnel qui répond. Epic veille délibérément à affecter à ses immeubles des membres du personnel d’exploitation qui incarnent la même orientation service que l’ensemble de l’organisation. Il s’agit d’une norme culturelle présente à tous les niveaux de l’équipe de l’immeuble et de l’entreprise dans son ensemble.
Mériter le mandat
Lorsque Centre 10 est passé à un nouveau groupe de propriétaires, des entrevues avec les locataires ont été menées dans le cadre du processus de vérification diligente lié à la convention d’achat-vente. Les résultats ont produit une évaluation franche des forces de l’immeuble et des aspects que l’équipe travaillait déjà à améliorer.
Les commentaires ont confirmé l’efficacité de la stratégie d’Epic. L’emplacement de Centre 10 dans le quartier Beltline est perçu comme un avantage concurrentiel, puisqu’il permet de se rendre à pied au centre-ville à moindre coût, tout en présentant le type de considérations urbaines propres à une adresse centrale du quartier Beltline, que l’équipe gère activement dans ses activités quotidiennes. La réactivité de l’équipe de gestion, la continuité du personnel sur place et la qualité des communications sont constamment ressorties comme les principales raisons pour lesquelles les locataires étaient restés et prévoyaient continuer de le faire.
Le nouveau groupe de propriétaires, composé de propriétaires d’expérience à tous égards, a reconnu ce dont il héritait. Il ne s’agissait pas seulement d’un actif géré, mais d’un modèle de service pleinement intégré, doté de capacités d’analyse financière, d’une expertise en investissement, de programmes nationaux de développement durable et d’une direction suffisamment accessible pour permettre aux groupes de propriétaires d’avoir un lien direct avec la haute direction d’Epic, plutôt que de passer par des intermédiaires.
L’alignement entre la stratégie de l’actif et l’exécution quotidienne, souligne Mme Syhlonyk, n’est pas négociable. « Si vous ne comprenez pas la stratégie de gestion de l’actif, il est difficile de l’exécuter, dit-elle. Le fait de savoir si quelqu’un veut se départir d’un actif ou s’engager à plus long terme influe sur la façon dont vous affectez le capital et sur ce que vous recommandez. »
Le nouveau groupe de propriétaires a constaté que les équipes de location et de gestion immobilière étaient déjà alignées sur ses priorités. Cet alignement a démontré l’efficacité du modèle intégré d’Epic et mis en valeur les résultats obtenus avec du temps et une exécution constante.
« Nous créons de la valeur, dit Mme Syhlonyk. Nous sommes très engagés, présents sur le terrain et proactifs, pas seulement réactifs. Nous traitons chaque immeuble comme si c’était notre propre argent. »
À Centre 10, cette stratégie a donné lieu à un immeuble pratiquement entièrement occupé, même dans un marché où de nombreux groupes de propriétaires sont beaucoup moins confiants. Les solides taux d’occupation et la longue ancienneté de l’équipe sur place témoignent clairement de cette réussite. De plus, la décision du nouveau groupe de propriétaires de conserver Epic, malgré la possibilité de choisir n’importe quel autre fournisseur, vient couronner le tout.
Lyndsey Paterson
Directrice générale
Lindsay Syhlonyk
VP, Location (Ouest du Canada)