mai 21, 2026
L’art du travail d’équipe
Epic Investment Services assure la gestion du 33 Bloor Street East, à Toronto, depuis 2008. Au fil des ans, l’immeuble a nécessité toute l’étendue des services qu’une équipe de gestion bien outillée doit être en mesure d’offrir : planification des immobilisations, gestion des locataires et, plus récemment, remplacement majeur du système de chauffage. Ce projet a mis à l’épreuve le modèle collaboratif de l’entreprise et a mené à un résultat reconnu par le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa) comme exemple de pratique exemplaire dans sa vitrine d’études de cas Rénover, maintenant, en plus d’avoir été présenté dans The Globe and Mail.
Une équipe adaptée aux besoins de l’actif immobilier
L’approche d’Epic pour constituer l’équipe affectée à un immeuble comme le 33 Bloor Street East repose sur un principe simple : faire correspondre l’expertise et l’expérience de l’équipe aux exigences de l’actif immobilier. Pour une tour à usage mixte de catégorie A située dans le secteur Midtown de Toronto, cela signifie réunir un groupe qui possède une connaissance approfondie de l’immeuble et du client, acquise au fil du temps.
Le superviseur des opérations travaille au 33 Bloor Street East depuis sa construction et connaît ses systèmes à un niveau que seules des années d’expérience directe permettent d’acquérir. Le gestionnaire immobilier supervise les activités quotidiennes. Le gestionnaire d’actifs, qui travaille au bureau d’Epic au centre-ville de Toronto, entretient depuis longtemps une relation étroite avec l’actif immobilier et le groupe propriétaire. Morgan Prudham, gestionnaire principale, Développement durable et ESG, ainsi que l’équipe des services nationaux d’Epic participent à des mandats plus larges à l’échelle du portefeuille, mais ont joué un rôle particulièrement actif au 33 Bloor Street East.
Des points de contact réguliers réunissent le vice-président, Gestion immobilière, le gestionnaire immobilier et d’autres membres pertinents de l’équipe. Les enjeux sont soulevés et réglés avant de devenir des problèmes. Lorsque de grandes décisions liées aux immobilisations approchent, la conversation commence longtemps à l’avance.
Structure de l’équipe
Ce qui permet à ce groupe de fonctionner comme une seule unité tient à la façon dont Epic définit la responsabilisation au niveau de l’immeuble. Nada Sutic, vice-présidente, Développement durable national et Services nationaux chez Epic, décrit le cadre utilisé par l’entreprise dans l’ensemble de son portefeuille.
« Nous parlons du gestionnaire immobilier comme du maire de votre ville, explique Mme Sutic. Même s’il y a une équipe des immobilisations, des responsables de la location, des entrepreneurs et des fournisseurs, le gestionnaire immobilier doit guider tout le monde vers les objectifs communs, veiller à ce que chacun lui rende des comptes, puis il rend lui-même des comptes au gestionnaire d’actifs et au client. Si quelque chose dérape, nous formons une équipe et nous trouvons une solution. Et, en tant que maire, c’est vous qui portez la responsabilité ultime. »
l ne s’agit pas de limiter la contribution des personnes qui entourent le gestionnaire immobilier. L’objectif est plutôt de veiller à ce qu’une personne soit toujours responsable du résultat, afin que, lorsque le développement durable, la gestion de projet ou l’ingénierie sont mis à contribution, la bonne expertise éclaire la décision et fait avancer l’action.
Le projet de décarbonation du 33 Bloor Street East
Lorsque le système de chauffage principal de l’immeuble a approché la fin de sa durée de vie utile, l’équipe a dû prendre une décision. Le remplacement des chaudières par des équipements équivalents constituait la voie conventionnelle. Compte tenu du mandat de développement durable du groupe propriétaire et des dépenses en immobilisations en jeu, Epic estimait qu’une approche plus stratégique s’imposait.
Les équipes de gestion immobilière et d’exploitation ont fait appel dès le début au groupe de développement durable de Morgan Prudham afin d’évaluer les options. Une firme d’ingénierie-conseil a été mandatée, et trois scénarios ont été élaborés et chiffrés : un remplacement conventionnel, une option qui optimisait les coûts d’exploitation et les dépenses en immobilisations tout en permettant des réductions significatives des émissions de gaz à effet de serre, et une décarbonation complète du système de chauffage, soit l’option nécessitant les dépenses en immobilisations les plus élevées, mais aussi celle qui offrait le meilleur rendement à long terme et les plus grands avantages sur le plan des émissions.
L’équipe d’Epic a réuni le niveau d’information approprié et rassemblé les principaux décideurs dans une même salle. L’équipe de développement durable d’Epic a dirigé la conversation aux côtés de la firme-conseil et a collaboré avec les équipes de gestion immobilière, de gestion d’actifs et le groupe propriétaire afin d’examiner les trois scénarios. Les détails techniques ont été traduits en langage d’affaires en temps réel. Les cibles de développement durable et les priorités financières du propriétaire ont été clairement établies, en présence de toutes les parties.
« Les intentions du client, ses cibles et ses priorités étaient claires, explique Mme Prudham. Nous avons ensuite pu traduire les données techniques provenant de l’ingénierie et les intégrer à la discussion d’affaires. »
Tout au long du projet, les communications ont été adaptées à chaque partie prenante. Le propriétaire, qui avait déjà établi un degré élevé de confiance avec l’équipe de gestion d’actifs, a reçu des mises à jour aux principaux points de décision. L’équipe de gestion immobilière a suivi l’avancement du projet de près, sur une base hebdomadaire, tout en gérant les communications avec les locataires et les activités de l’immeuble pendant la période des travaux.
Moins d’un an s’est écoulé entre l’approbation du projet et la fin des travaux. Depuis l’achèvement des travaux à l’automne 2025, l’immeuble fait l’objet d’une première année de suivi du rendement afin de comparer les résultats réels aux résultats prévus dans l’étude de cas du CBDCa. Les résultats attendus, qui seront confirmés après la mesure complète en 2027, comprennent une réduction prévue de 56 % de l’intensité des émissions de GES de l’ensemble de l’immeuble, une réduction prévue de 27 % de l’intensité énergétique de l’ensemble de l’immeuble et une réduction prévue de 10 % des coûts des services publics pour l’ensemble de l’immeuble.
Au 33 Bloor, l’approche collaborative a permis de moderniser le système de chauffage et d’en améliorer le rendement, de réduire de façon mesurable l’empreinte carbone de l’immeuble et de renforcer, tout au long du processus, la confiance du groupe propriétaire envers l’équipe de gestion.
Nada Sutic
Vice-présidente, programmes nationaux, développement durable
Morgan Prudham
Directrice principale, durabilité et ESG